Slovník pojmů
Krátké, srozumitelné definice odborných pojmů, se kterými se setkáte při výkupu nemovitostí. U každého pojmu uvádíme odkaz na autoritativní český zdroj — ČÚZK, Finanční správu, Exekutorskou komoru, ČAK nebo občanský zákoník.
Rychlý přehled
- Advokátní úschova
- Bytové družstvo
- Centrální evidence exekucí (CEE)
- Dražba
- Exekuce
- Insolvenční rejstřík (ISIR)
- Katastr nemovitostí (KN)
- Kupní smlouva
- List vlastnictví (LV)
- Návrh na vklad
- Občanský zákoník
- Odhad ceny nemovitosti
- PENB — průkaz energetické náročnosti budovy
- Předkupní právo
- Spoluvlastnický podíl
- Tržní hodnota (obvyklá cena)
- Věcné břemeno
- Vklad do katastru
- Zástavní právo (hypotéka)
- Zpětný leasing (sale & leaseback)
- Daň z příjmů z prodeje nemovitosti
Advokátní úschova
- Advokátní úschova je depozitum peněz vedené advokátem podle pravidel České advokátní komory. Při výkupu nemovitosti zajišťuje, že kupní cena leží na úschovním účtu, dokud katastr nemovitostí nezapíše nového vlastníka. Prodávající dostává peníze až po právním převodu vlastnictví.
Bytové družstvo
- Bytové družstvo je právnická osoba vlastnící bytový dům, jejíž členové mají právo na užívání konkrétního bytu (členský podíl). Prodej družstevního bytu je převodem členských práv, ne převodem nemovitosti — neprobíhá zápisem do katastru, ale dohodou s družstvem.
Centrální evidence exekucí (CEE)
- Centrální evidence exekucí je veřejná online databáze vedená Exekutorskou komorou ČR, která shromažďuje všechny zahájené exekuce v České republice. Slouží k ověření, zda je proti vlastníkovi nemovitosti vedena exekuce, a je zdarma dostupná online.
Dražba
- Dražba je veřejný prodej nemovitosti zájemcům, který může být dobrovolný (vlastník iniciuje sám) nebo nedobrovolný (nucená dražba v exekuci). Vyvolávací cena bývá 2/3 znaleckého odhadu a vlastník u nucené dražby často získá výrazně méně než tržní cenu.
Exekuce
- Exekuce je nucený výkon rozhodnutí soudu nebo správního orgánu, který provádí soudní exekutor. Při exekuci na nemovitost lze nemovitost prodat v dražbě, zajistit její zastavení nebo zajistit zápis exekučního příkazu v katastru. Exekuce ukončí vyplacení dluhu věřitelům.
Insolvenční rejstřík (ISIR)
- Insolvenční rejstřík je veřejný informační systém Ministerstva spravedlnosti ČR, který obsahuje všechna insolvenční řízení. Při výkupu nemovitosti slouží k ověření, zda není proti vlastníkovi vedeno insolvenční řízení (úpadek, oddlužení, konkurz).
Katastr nemovitostí (KN)
- Katastr nemovitostí je veřejný registr vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním (ČÚZK), který obsahuje údaje o nemovitostech a jejich vlastnících. Vlastnictví se mění výhradně zápisem do katastru nemovitostí (vkladem) — kupní smlouva sama o sobě nestačí.
Kupní smlouva
- Kupní smlouva je dvoustranný právní úkon mezi prodávajícím a kupujícím, kterým se převádí vlastnictví nemovitosti za sjednanou cenu. Pro nemovitost musí být v písemné formě s úředně ověřenými podpisy a podléhá zápisu vkladu do katastru.
List vlastnictví (LV)
- List vlastnictví je oficiální výpis z katastru nemovitostí, který dokládá vlastnictví konkrétní nemovitosti. Obsahuje identifikaci vlastníka, popis nemovitosti, omezení vlastnického práva (zástavy, věcná břemena, exekuce) a poznámky o probíhajících řízeních.
Občanský zákoník
- Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) je základní soukromoprávní předpis ČR upravující vlastnictví, spoluvlastnictví, věcná břemena, kupní smlouvu, zástavní právo a další instituty důležité pro výkup nemovitostí.
Odhad ceny nemovitosti
- Odhad ceny nemovitosti je odborné určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) zpracované znalcem v oboru oceňování nebo realitním odborníkem. Při výkupu se používá k výpočtu výkupní ceny, která se obvykle pohybuje 80–90 % tržní hodnoty.
PENB — průkaz energetické náročnosti budovy
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) je dokument hodnotící energetickou náročnost stavby na škále A–G. Při prodeji nemovitosti je povinný a musí být předán kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy.
Předkupní právo
- Předkupní právo je právo určité osoby (spoluvlastníka, obce, družstva) přednostně koupit nemovitost za stejných podmínek, jaké nabídl jiný kupec. Vlastník musí předkupníkovi nabídnout převod a počkat na zákonnou lhůtu (obvykle 3 měsíce) před prodejem třetí osobě.
Spoluvlastnický podíl
- Spoluvlastnický podíl je ideální zlomek vlastnictví nemovitosti (např. 1/2, 1/4), který lze samostatně převádět. Spoluvlastník svůj podíl prodat může i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků; ti mají zákonné předkupní právo.
Tržní hodnota (obvyklá cena)
- Tržní hodnota neboli obvyklá cena je cena, za kterou by nemovitost byla prodána za standardních tržních podmínek mezi nezávislými subjekty. Slouží jako referenční hodnota pro odhady, banky (LTV hypotéky) a daně.
Věcné břemeno
- Věcné břemeno je právní zatížení nemovitosti, které opravňuje třetí osobu k jejímu užívání nebo požitkům (například doživotní právo bydlení, právo cesty). Věcné břemeno je zapsáno v katastru nemovitostí a přechází na nového vlastníka.
Vklad do katastru
- Vklad do katastru je právní úkon, kterým se mění vlastnické právo k nemovitosti. Nový vlastník je vlastníkem až okamžikem zápisu vkladu, ne podpisem kupní smlouvy. Lhůta katastrálního úřadu je obvykle 20–30 dnů od podání návrhu.
Zástavní právo (hypotéka)
- Zástavní právo zajišťuje pohledávku věřitele (typicky banky) zástavou nemovitosti. Při výkupu zatížené nemovitosti se zbývající hypotéka uhradí přímo bance z kupní ceny a prodávající obdrží rozdíl.
Zpětný leasing (sale & leaseback)
- Zpětný leasing je transakce, při které vlastník prodá nemovitost a zároveň ji od nového vlastníka odkoupí formou pronájmu. Slouží k získání likvidity bez nutnosti opustit nemovitost; po skončení nájemní lhůty může být nemovitost odkoupena zpět.
Daň z příjmů z prodeje nemovitosti
- Daň z příjmů fyzických osob z prodeje nemovitosti činí 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou; u zisku nad 36násobek průměrné mzdy se aplikuje sazba 23 %. Prodej je osvobozen, pokud byla nemovitost vlastněna alespoň 10 let (u nabytí od roku 2021) nebo 5 let (u nabytí dříve), případně pokud v ní prodávající bydlel alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
Pojem, který hledáte, nenajdete?
Zavolejte nebo napište — vysvětlíme cokoli, co potřebujete pochopit před prodejem nemovitosti.